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Precificação Imobiliária Baseada em Modelagem Hedônica e Externalidades: Um Estudo Aplicado a Terrenos Urbanos

DOI: http://dx.doi.org/10.15603/2176-9583/refae.v5n2p2-23

https://www.metodista.br/revistas/revistas-ims/index.php/ReFAE/index 

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Carlos R. S. Carmo1

 

Resumo: Ao admitir que processo de apropriação do espaço urbano gera repercussões na valoração dos terrenos das cidades em geral, este trabalho teve por objetivo identificar os determinantes dos preços de compra e venda, por metro quadrado, dos terrenos comercializados na cidade de Uberlândia, Minas Gerais. Nesse processo de investigação, foram consideradas como possíveis variáveis explicativas nove tipos de externalidades próprias de cada um dos 50 bairros que compuseram a amostra dessa pesquisa, ao longo de todo o ano de 2011. A partir da aplicação da análise de regressão linear múltipla, pelo método stepwise, foi possível identificar que a idade média ponderada da população de cada bairro, a quantidade de furtos consumados, a quantidade total de habitantes dos bairros, e, a área média ocupada por domicílio foram consideradas externalidades direcionadoras do preços investigados nessa pesquisa. Adicionalmente, as evidências levantadas indicaram uma relação direta entre as externalidades relacionadas à idade média ponderada da população de cada bairro e à quantidade de furtos consumados, em relação ao preço por metro quadrado dos terrenos comercializados na cidade de Uberlândia-MG. As evidências dessa pesquisa também indicaram que as externalidades relacionadas à quantidade total de habitantes dos bairros e à área média ocupada por domicílio apresentaram um comportamento inverso em relação aos preços investigados.

Palavras-chave: precificação, modelagem hedônica, externalidades, terrenos urbanos

 

Abstract: While admitting that the process of appropriation of urban space generates an impact on valuation of the land of cities in general, this study aimed to identify the determinants of the price of sale, per square meter of land sold in the city of Uberlândia, Minas Gerais. In this research process, were considered as possible explanatory variables nine types of externalities of each of the 50 districts that comprised the sample of this research, throughout the year 2011. From the application of multiple linear regression analysis, stepwise, we could identify the weighted average age of the population of each district, the number of thefts consummated, the total amount of slum dwellers, and the average area occupied per household were considered externalities driving the prices investigated in this research. Additionally, the evidence raised indicated a direct relationship between the externalities related to weighted average age of the population of each district and the number of thefts consummated, with the price per square meter of land sold in the city of Uberlândia-MG. The evidence of this survey also indicated that the externalities related to the total number of slum dwellers and the average area occupied per household showed an inverse behavior investigated in relation to prices.

Key words: pricing, hedonic modeling, externalities, urban land

 

1 Mestre em Ciências Contábeis pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2008). MBA em Controladoria e Finanças pela FUNDACE/USP-Ribeirão Preto-SP (2001). Bacharel em Ciências Contábeis (1999). Professor efetivo da Universidade Federal de Uberlândia-UFU. carlosjj2004@hotmail.com